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    公司一次性收取若干年房租，該繳什么稅？什么時候繳？

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    有學員問：某一般納稅人公司一次性預收三年的房屋租金327萬元，涉及到哪些稅？什么時候繳納？
    我們分稅種來看：
    一、增值稅
    根據財稅「2016」36號附件1第四十五條：（二）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
    所以，無企業是否開票，均應在收到當月計算增值稅銷項稅額。
    借：銀行存款      327萬元
    貸：預收賬款-租金     300萬元     
    應交稅費-應交增值稅-銷項稅額 27萬元
    二、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加
    以企業當月實際繳納的增值稅為計稅依據，計算當月應當繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。
    三、印花稅
    租賃合同按千分之一繳納印花稅，因為合同是含稅價，印花稅以含稅價為計稅依據，在書立合同當日發生納稅義務。
    四、企業所得稅
    我們先看一下租金收入的會計處理，會計核算上應按照權責發生制原則以及配比原則，分期確認租金收入，也就是會計處理上每年體現100萬元的收入。

    選擇按照在租賃期內分期均勻計入收入的處理：
    每年分攤收入100萬元：
    借：預收賬款-租金     100萬元
    貸：主營業務收入-租金    100萬元
    根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）：《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
    因為該筆租金收入是預收，符合上述文件規定的情形，所以企業所得稅既可以一次性提前確認收入，也可以分期確認租金收入，這個由企業自行決定。
    企業可根據實際情況來自行判斷：
    若之前有虧損且彌補年限即將到期，建議一次性確認收入，可以彌補以前年度虧損后繳納企業所得稅，避免浪費了虧損。
    若之前無虧損，或雖有虧損但離到期年限尚遠，建議分期確認收入，便于推遲繳納企業所得稅的時間。
    五、房產稅
    一次性收到房租，是否需要一次性計算繳納房產稅呢？
    我們先看一下全國性規定
    國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）對于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題作出規定，納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
    《房產稅暫行條例》第七條：房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政政府規定。
    根據上述規定可知，房產稅的納稅期限需要看各地的具體規定，有的地方要求一次性繳納，有的地方可以分期繳納。
    1、《湖南省地方稅務局關于房產稅有關政策問題的批復》（湘地稅函〔2000〕5號）規定，房屋產權單位將房屋使用權限期轉讓，不論采取何種形式，均屬房屋出租行為，應按租金收入計征房產稅。應征稅款原則上應按租金收入金額一次性全額征收：一次性繳納確有困難的，經縣（市、區）稅務機關批準后，可分次繳納。
    2、黑龍江省實施《中華人民共和國房產稅暫行條例》暫行細則黑政發[2014]19號第八條 依照房產余值繳納房產稅的，按年計算，分月繳納，征期為月份終了后15日內。依照房產租金繳納房產稅的，按次或按月計算，于月份終了后15日內或開具發票時繳納。
    3、問：納稅人一次性收取20年租金，增值稅、房產稅如何繳納(一次性繳納或者可分期繳納)?河北稅務：《房產稅暫行條例》第七條規定，房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。根據上述規定，房產稅按年征收，分期繳納，一次性收取20年租金，不需要一次性繳納房產稅。
    4、廈門問題：A公司將房產對外出租，雙方簽訂3年期租賃合同，租賃期限從2018年1月1日至2020年12月31日，且一次性收取租金60萬元。廈門稅務：在廈門市，依照房產租金收入計算的房產稅為按月繳納，申報期限為次月的1日-15日。因此，A公司出租房產所收到的60萬元租金，應在正常租賃期內分期均勻計算租金收入，并逐月進行納稅申報。
    5、江蘇省地稅局《關于明確房屋出租房產納稅義務發生時間的通知》（蘇地稅函[2000]135號）：最近，一些地區反映，房屋出租房產稅的納稅義務發生時間不夠明確，執行過程中難以掌握。對此，現明確如下：出租房屋的納稅人，其納稅義務發生時間為實際取得租金收入的當天。


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